Acties
Beschrijving
Locatie
Partijen
Overzicht

Herprogrammeren en afboeken

Hoe gaan steden om met herprogrammering en het afboeken van overtollige plancapaciteit? In de leergroep zijn verschillende inzichten opgedaan aan de hand van praktijkervaringen van de steden.




Naar een nuchtere, reële programmering
Hoe zorgen we nou dat we weer werken met reële verwachtingen en programmering? Om een nieuwe start te maken is rigoreus afboeken van plancapaciteit noodzakelijk. Zolang dit niet gebeurt blijven de ‘oude’ programma’s elkaar in de weg zitten. Dit vraagt om scherpe keuzes en prioritering in de plannen die wel of niet geschrapt worden. Keuzes die gemaakt moeten worden op basis van kwaliteit en maatschappelijke doelstellingen en niet ingegeven vanuit economische belangen.

Keuzes maken vraagt dus per definitie om een heldere en scherpe visie op waar je als stad naar toe wilt en waar de vraag ligt. Gemeenten dienen bij hun stedelijke ontwikkeling uit te gaan van bestaande kenmerken en er naar te streven om deze verder te versterken. Vanuit een realistische, eigenzinnige visie op de stad kunnen keuzes gemaakt worden in de herprogrammering van gebiedsontwikkelingen. Om met strategische projecten de stad te versterken, is selectie nodig.


Herprogrammering in Apeldoorn
Apeldoorn, een van de steden die volop aandacht heeft gehad in de media door de enorme afboekingen, heeft rigoureus geprioriteerd en verliezen genomen. Voor het afboeken van projecten heeft de gemeente een aantal afwegingscriteria opgesteld.

Voorbeelden van afwegingscriteria zijn:

  • financieel en maatschappelijk rendement
  • een evenwichtige verdeling tussen binnenstedelijke en uitleglocaties en
  • het principe van de ‘Buitenstad’, een belangrijk kenmerk waarop Apeldoorn zich profileert.
Apeldoorn hanteert daarbij een brede aanpak, waarbinnen ook keuzes zijn gemaakt voor het afboeken van eigen gronden (vooral uitleglocaties); dit om te kunnen differentiëren in aanbod om te voldoen aan de vraag.


Faseren & Doseren in Alkmaar: less is more
In Alkmaar is voor het afboeken en prioriteren de methode Faseren & Doseren toegepast. Alkmaar signaleerde een terugloop in vraag en stagnatie in de verkoop. Hierdoor ontstond, volgens Jos Feijtel (Jos Feijtel Advies), “collectieve zelfmoord (concurreren van projecten) en een boeggolf aan projecten (projecten die vooruitgeschoven worden), omdat nieuwbouwprojecten niet van de grond komen”. Om dit tij te keren is Alkmaar aan de slag gegaan met selectie, slimme fasering, tempering en kwaliteitsverbetering van projecten.

Voor het faseren en doseren is een toetsgroep opgericht, bestaande uit o.a. ontwikkelaars, makelaars, architecten, gemeente. Deze toetsgroep heeft de projecten beoordeeld op criteria als kansrijkheid, kwaliteit van de buitenruimte, plattegrond woningen en prijs per vierkante meter.

De kracht van het proces is vooral gezamenlijkheid en vertrouwen. Met vertrouwen, integriteit en bereidheid kun je echt stappen nemen en zorg je voor een eerlijke fasering en dosering (van zowel eigen gronden als marktgronden). Het faseren en doseren is een succesfactor geweest is de Alkmaarse Aanpak: ‘less is more’.


Regionale samenwerking
Het wordt steeds belangrijker om regionaal samen te werken op de woningmarkt, ook waar het gaat om het nemen van verliezen. Het grote overaanbod aan plannen zorgt niet alleen voor concurrentie binnen de gemeentegrenzen, maar ook voor concurrentie tussen gemeenten. Afstemming van de woningbouwprogrammering op regionaal niveau is daarom onvermijdelijk.

Maar veel gemeenten zijn nog huiverig om daadwerkelijk op regionaal niveau afspraken te maken. Vooral nu het gaat om het verdelen van de pijn, want hoe doe je dat op een eerlijke manier? Daarbij speelt vaak de spanning en tegenstrijdige opgave tussen stad en ommeland. Waar steden vaak nog een (lichte) groeiprognose hebben, is er in het ommeland sprake van krimp of stagnatie. Toch begint bij steeds meer gemeenten de urgentie door te dringen dat regionale afstemming onvermijdelijk is. 


Regionale samenwerking in de regio Groningen-Assen
Regio Groningen-Assen werkt al geruime tijd samen op verschillende gebieden, waaronder woningbouw. Ook nu het minder gaat heeft de regio nadrukkelijk gekozen voor een gezamenlijke strategie. Er is een groot (over)aanbod aan plancapaciteit in de regio. Tevens zijn er bij de voorbereiding van woningbouwplannen veel voorinvesteringen gedaan, met daaraan verbonden financiële risico’s.

De urgentie voor regionale afstemming wordt door alle partijen gevoeld en het besef dat samenwerken nu juist van groot belang is om de regionale kwaliteitsdoelen te realiseren is er bij iedereen. Wanneer geen afstemming gezocht wordt zal concurrentie tussen plannen van gemeenten de woningmarkt blijven frustreren. Vanuit deze urgentie heeft de regio gezamenlijk de herprogrammering opgepakt.


De regio als één gemeente
Succesfactor in de aanpak van Groningen-Assen is dat voor de uitwerking de regio echt als één gemeente is benaderd. Daarbij is wel het zogenaamde prisoners dilemma onderkend: bij een individuele aanpak zullen enkele gemeenten meer succes hebben dan anderen, gezamenlijk worden echter grotere risico’s gelopen. Bij een gezamenlijke aanpak zullen enkelen wellicht een offer moeten brengen met meer kans op gezamenlijk succes. Om dit op te lossen moeten ook gemeenten die nadeel hebben profiteren van de regionale sturing. De manier waarop regio Groningen-Assen dit doet is via compensatie uit het regionale fonds.